Yes, je hebt de woning van je dromen gevonden. Je hebt er goed over nagedacht en besluit een bod uit te brengen. Maar hoe doe je dat precies, wat zijn de mogelijke gevolgen en zijn er slimme alternatieven?

Je hebt waarschijnlijk al best wat huisbezoeken achter de rug wanneer het dan toch gebeurt. Je bezoekt een woning die helemaal je ding is. Of waar je op zijn minst het potentieel van inziet. Bovendien voldoet het pand aan de meeste van je criteria en – last but not least – bevindt het zich in een prijsklasse die overeenstemt met je budget.

Hoe zorg je ervoor dat deze woning de jouwe wordt? En waar moet je dan zoal op letten?

Een bod uitbrengen

De meest klassieke manier is: een bod uitbrengen. Op zich een simpele handeling, maar één met grote gevolgen. Als je schriftelijk (op een blaadje papier of een bierviltje, of per mail) omschrijft welke woning (adres) je van wie (verkoper) wilt kopen en een concreet bedrag noemt, is dat bod bindend voor de koper (ja, jij dus). Dat wil zeggen dat, als de verkoper er schriftelijk en onvoorwaardelijk mee instemt, er een verkoop ontstaat. Als je je dan achteraf bedenkt, riskeer je een fikse schadevergoeding te moeten betalen om er alsnog onderuit te geraken (denk aan 10% van het bedrag).

Breng dus alleen een bod uit als je 100% zeker bent dat je dit huis wilt voor de prijs die je opgeeft en als je 100% zeker bent dat je de financiering rond krijgt (eigen inbreng en lening). Is dat niet het geval, dan zijn er een paar alternatieven.

Opschortende voorwaarden

Het verschil tussen een bod met en zonder voorwaarden is echt wel een ding. Doe je gewoon een bod, dan is het onvoorwaardelijk. Opschortende voorwaarden betekent dat het bod vervalt als de voorwaarden niet vervuld zijn. Een veel gebruikte opschortende voorwaarde is het verkrijgen van een hypothecaire lening. Als je geen lening kunt krijgen, ben je niet langer gebonden door je bod. Je zal dit wel moeten bewijzen aan de hand van attesten van een drietal banken.

Overbieden en onderbieden

De vraagprijs van een woning is ook maar net dat: de prijs die gevraagd wordt. Je kan in principe dus minder bieden (onderbieden) of meer bieden (overbieden). Belangrijk om weten: het is niet omdat je de vraagprijs biedt of overbiedt, dat je het pand ook automatisch verwerft. De verkoper is volledig vrij om al dan niet een bod te aanvaarden. Misschien verkoopt hij de woning wel aan iemand met wie hij een betere klik heeft, of iemand die geen opschortende voorwaarden vraagt, of omdat de timing van de verkoop beter overeenkomt met zijn plannen.

Een optie nemen

Het gebeurt ook dat kopers een optie nemen op een woning. Dat betekent dat ze met de verkoper overeenkomen dat die laatste de woning gedurende een bepaalde periode aan niemand anders zal verkopen. Op het einde van de optietermijn hak je dan de knoop door: je koopt de woning – of niet. Dit kan handig zijn als je bijvoorbeeld eerst met een architect of aannemer wilt langskomen en verhinderen dat ondertussen iemand anders de woning koopt. De verkoper kan weigeren om een optie toe te staan. Hij kan er ook geld voor vragen. Als je de woning koopt, geldt dat bedrag als voorschot, maar als je ze niet koopt, kan de verkoper het geld houden als een soort van schadevergoeding voor de periode dat hij de woning van de markt heeft gehaald.

Bieden onder gesloten omslag

Sommige makelaars gebruiken een ander systeem om vastgoed te verkopen: bieden onder gesloten omslag. In dit systeem wordt doorgaans een beperkt aantal bezoekdagen georganiseerd waarop geïnteresseerde kopers de woning kunnen bezoeken. Als je geïnteresseerd bent om de woning te kopen, moet je vervolgens een bod doen. Ook hier kan je in principe onder of boven de vraagprijs bieden.  

Bieden via Biddit

In je huizenzoektocht zal je ook af en toe woningen tegenkomen die via Biddit worden verkocht. Dat is het online verkoopplatform van de Belgische notarissen. Ook in dit geval kan je de woning op voorhand bezoeken (doe dat zeker!). Een bod via Biddit is bindend en vaak zijn er geen opschortende voorwaarden (zoals het verkrijgen van een lening). Je moet dus op voorhand zeker zijn dat de bank je een lening gaat geven voor een bepaald bedrag.

Verkoopovereenkomst of compromis

Zodra koper en verkoper het eens zijn over de verkoop, wordt er een onderhandse verkoopovereenkomst of compromis opgesteld die als basis dienst voor de notariële akte, die de verkoop zal afronden. Via de onderhandse verkoopovereenkomst verbindt de verkoper zich ertoe om een eigendom over te dragen aan de koper, die zich bereid verklaart om daar een welbepaalde prijs voor te betalen. Voor zo’n onderhandse verkoopovereenkomst ga je best langs bij de notaris.

Voorschot betalen

Een voorschot betalen bij ondertekening van het compromis is niet verplicht, maar wel gebruikelijk. Bij een bestaande woning is dat doorgaans 10% van de verkoopprijs, bij een nieuwbouwwoning die onder de wet Breyne valt, is het maximum 5%. Het voorschot wordt meestal betaald op de derdenreking van de notaris, die het bedrag bewaart tot bij het verlijden van de akte.

Maar zo ver zijn we nog niet, want eerst moet je je lening nog helemaal rond krijgen.